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资金紧叠加高库存杭州楼盘断臂求生

日期:2018-11-8(原创文章,禁止转载)

“起价都是浮云,实价才是王道”的大幅广告牌在杭州街头格外显眼,随之而来的便是杭州楼市马年降价“第一跳”。同时,多家银行收紧涉房融资的消息,也引发市场、券商、购房者关注,2014年楼市拐点论再次来袭。

大降价暴露现金流压力

24日,中国证券报记者来到声称降价6000元/平方米的天鸿香榭里售楼处,刚下车就被该楼盘销售人员围住发放广告传单,并询问是否买房。

记者在售楼处看到,此前被砸坏的沙盘四周已经拉起警戒线,售楼处的保安严阵以待,前来维权的老业主们则被挡在“会客区”,沙盘展示区依然有闻讯赶来的看房者。

老业主们穿着统一印制的白色T恤衫,胸前印着“香榭里:欺诈销售,我要退房”,背面则是“远离天鸿,远离辐射”。其中一位业主称,他们主要是担心楼盘附近的高压线辐射,之前购房时销售人员称,高压线会从地下经过,但现在已经从楼盘附近穿越而过,因此他们要求退房。

“在春节前就对高压线的问题提出抗议,开发商一直避而不见,我们并非因为楼盘降价才过来的。”一位不愿意透露姓名的老业主称。

19日,浙江天鸿突然宣布降价。记者从宣传单上看到了印有“桥西板块惊现一夜破底,11800元/平方米起价,直降6000元/平方米”的广告语。潘女士是这次维权的老业主之一,19日潘女士以19300元/平方米的单价购买了该楼盘一套房子,但几个小时后该楼盘就宣布降价,总价“贬值”50万元。

有业主质疑,从策划到执行,包括户外广告、传单印刷等程序,至少需要一周时间,开发商明明准备要降价,却仍用各种手段诱惑业主签合同。

记者还了解到,该楼盘由浙江天鸿房地产开发有限公司开发,与北京天鸿并没有关系,是浙江省绍兴市新昌县一家开发资质为三级的开发商,该企业的实际控制人为董事长梁鸿眉。

杭州地产界知情人士透露,梁鸿眉最初大约在1999年做个人电脑业务,是某知名品牌电脑的浙江总代理。2001年回到新昌县城,成立新昌天鸿。先后在新昌、海盐两县城,共开发四个楼盘。

2009年,吴忠红寺堡区那个医院治疗癫痫最好浙江天鸿房地产以6.4亿元,经过67轮竞拍,最后溢价70%拿下杭州市拱墅区祥符东单元R21-13地块,楼面地价为6581元/平方米,在当年刷新同地段的价格记录,以高姿态首次进入杭州市场。

知情人士透露,浙江天鸿此番楼盘大降价,背后或暴露出现金流压力。民生证券研究院副院长管清友认为,区域供给过高,竞争激烈以及开发商资金链紧张是楼盘降价的本质原因。

由于国家政策调控,很多中小地产开发商目前都已举步维艰,作为一家中小开发商,银行基本关闭其再融资的大门。

除浙江天鸿之外,德信地产也遭遇类似情况。

几乎同时,杭州德信·北海公园宣布清盘,将均价调整至15800元/平方米。而据透明售房网显示,北海公园最近的成交均价在19446元/平方米。今年德信地产在杭州斩获两幅地块,在支付部分土地款时资金略显紧张,无奈选择销售较好的楼盘以清盘的方式实现资金张家口市看羊羔疯正规医院快速回笼。

涉嫌违规操作回笼资金

记者在采访中发现,去年浙江天鸿的资金压力就已经初现端倪。业主张先生告诉记者,他是在2013年6月购买的该楼盘,均价为1.86万元,88平方米,总价约163万元,但首付款仅10万元,不足一成。

“本来应该首付30%,大约50万元,但当时只要付10万元,另外40万元由开发商垫付,2年内免息还清,每半年还款10万元。”张先生说,大约六成客户邢台市羊角风哪所医院都是这样的操作模式。

业内人士称,开发商垫付首付款的情况,主要是为了规避购房过程中“首付须三成或六成”的制约,这其实是一种违规行为。因急于回笼资金,为购房者垫付首付款,向银行套取按揭房贷。开发商此举从表面上看,是为购房者打开买房的方便之门,实际上是开发商转嫁了暗藏的“套贷”风险。

购房者朱先生称,因为是外地户籍,而且社保连续缴纳不足1年,根据杭州购房政策,朱先生应该为“限购”人群,但朱先生依然能购买该楼盘。“花钱即可补交社保。”朱先生称,客户只要缴纳8000元,就有购房资格,相关手续由该楼盘的销售代办。

24日,记者以购房者身份咨询浙江天鸿,能否以首付10万元购买88平方米户型时,销售人员却表示,这种操作方式目前已经停止。

在售楼处现场,有一些闻讯赶来的看房者,但并没有想象中的火爆场面。杭州的楼市成交数据也印证了这一点。365地产家居网数据显示,2月17日-2月23日,杭州商品房(不含经济适用房)共成交978套,预定82套。而在2月10日—2月16日,杭州市商品房(不含经济适用房)成交619套,预定69套。通过对比后不难发现,尽管周成交量环比增长近60%,但与去年同期相比,还存在不小差距。

高库存或倒逼持续降价

2013年是杭唐山市治疗羊癫疯的医院那个好州土地市场的供应爆发年,一轮土地供应高峰过后,必然意味着新一轮楼盘供应高峰的到来,尤其是在如今开发商的开发周期越来越快的情况下,2014年预计是新楼盘集中供应年。

截至目前,杭州透明售房网统计显示,杭州市区(包含萧山、余杭)可售房源总量已达119600万套,接近12万套,创历史库存新高。

业内人士称,杭州楼市的许多板块都类似需要泄洪的水库,目前更多是源源不断注入的新房源,许多板块面临房子越卖越多的窘境。

在这样的背景下,从去年开始,板块内的楼盘相继采取低价入市的价格策略。2013年8月,德信·晓宸和万科·北宸之光分别以17900元/平方米和14800元/平方米的折后均价先后开盘,在“日光”的同时引爆盛夏淡季楼市。

透明售房市场研究院院长丁建刚认为,面对11万套以上的巨大库存量和巨大的潜在供应量,以及从去年11月以来市场骤然降温的压力,这次降价完全是在意料之中。

丁建刚称,在极小的范围内有6个楼盘在售,再加上余杭区的两个知名开发商的大盘,共有8个楼盘在售。而且还有几个楼盘正等待开盘,近距离的贴身肉搏在所难免。

“前些年,温州购房者占杭州楼市近两成的购买力。自从温州爆发民间借贷危机后,杭州楼市的购买力大打折扣,库存也与日俱增,开发商只能通过降价来吸引客户。”杭州当地一位知名地产人士说。

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为,从2013年开始,杭州楼市因存量大、竞争激烈,很多开发商正转变思路,开始求快、求量,这种状况在2014年还会加剧,价格战也在所难免。

2013年,外地开发商纷纷进入杭州拿下高价地块。从去年夏天开始,在长达半年多的时间里,尽管地产界已经出现风险提示,“宁可踏空,也不要激进”。但去年杭州土地市场外地开发商的大举进军,导致杭州土地市场持续升温。

当地一家开发商表示,很多地块拍出近乎荒唐的价格,一些冒进的开发商因此只能吞下自己种下的苦果。“从目前的市场形势判断,杭州有10个以上的项目必亏无疑。”这位开发商预计,这可能是部分外地开发商进入杭州必须要付的学费。

自杭州打响楼市降价“第一枪”后,业内人士认为,未来将有越来越多的城市加入降价行列。据中国指数研究院统计,今年1月,在全国100个典型城市中,有37个城市的房价环比下跌,其中有34个是三、四线城市。

“2014年房价出现调整的可能性越来越大,尤其是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。”中原地产市场研究总监张大伟认为,最近市场传出的杭州、常州、天津等城市项目价格出现调整,都预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。在资金面趋紧的情况下,库存严重的城市最近可能再次出现降价行为。

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